仲介と買取の違い｜札幌市の不動産売却、査定・買取株式会社TR-HOME

Sell for the Best Price.

仲介による売却

仲介売却は、不動産会社が売主と買主の間に立ち、物件を市場に公開して広く購入希望者を募る方法です。この方法では、物件の市場価値に近い価格での売却が期待できます。しかし、買主が見つかるまでの期間が不確定であり、売却までに時間がかかる可能性があります。また、売却が成立した際には、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

メリット

・市場価格に近い高値での売却が期待できる
・複数の購入希望者からのオファーを受ける可能性がある

デメリット

・売却までの期間が不確定で、時間がかかる場合がある
・仲介手数料が発生する

Key to the Choice.

選択のポイント

高値での売却を希望する場合

仲介売却を検討すると良いでしょう。ただし、売却までの期間に余裕があることが前提となります。
早急な売却や現金化を希望する場合

買取を選択することで、迅速な対応が可能です。

Choose What Fits.

重要なのは状況に応じた選択

不動産を売却する際には、目的や状況に応じて適切な方法を選ぶことが大切です。すぐに現金化したい場合や、売却額を確定させたい場合には買取が適しており、時間をかけてもできるだけ高く売りたい場合には仲介を選ぶのが一般的です。
実際には仲介での売却件数が多いものの、それが必ずしも優れた方法であるとは限りません。また、老朽化した建物や、個人が利用するには広すぎる事業用地など、市場で購入希望者を見つけるのが難しい物件では、複数の不動産会社に買取査定を依頼し、価格を比較するといった選択肢もあります。売主様のご事情や物件の特性に応じて、最適な売却方法を選ぶことが重要です。

Agent Sale, Real Costs.

仲介による売却時に必要となる主な費用

仲介手数料

仲介で売却する場合、不動産会社への成功報酬として「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が一般的な手数料として発生します（法律で上限が定められています）。一方、不動産会社に直接売却する買取の場合は、仲介手数料が不要です。

印紙代（売買契約書）

売買契約書には、税法上、印紙を貼付する必要があります。契約額に応じて費用が決まり、例えば1,000万円超～5,000万円の契約では1万円、5,000万円超～1億円では3万円（令和3年軽減措置適用後）となっています。

登記費用（抵当権抹消など）

不動産登記の情報が古い場合や、住宅ローンの抵当権が設定されている場合は、登記変更や抹消手続きが必要です。これらは司法書士に依頼するのが一般的で、費用には登録免許税と司法書士報酬が含まれます。

引越し・不用品処分費

売却後の引き渡し時には、物件を空にする必要があります。引越し費用は時期や距離により変動し、特に3月・4月は高騰する傾向があります。また、大量の不用品処分を業者に依頼すると高額になるため、可能な限り家庭ごみや粗大ゴミとして計画的に処分すると良いでしょう。

Why choose green energy

売却時に発生する可能性のある費用

新居の購入費用

売却後に新居へ移る場合、引越し費用に加えて家具・カーテンなどの新調が必要になることがあります。買い替えを伴う場合は、新居の購入に関連した費用も考慮し、事前に資金計画を立てることが大切です。

修繕・清掃費用

基本的に、売却時の物件は「現状のまま（現状有姿）」で引き渡せますが、汚れや故障が目立つと、値引き交渉を受けやすくなります。できるだけ高値で売却したい場合は、軽微な修繕やクリーニングを実施し、物件の印象を向上させるのも一つの方法です。

譲渡所得税

売却価格が購入時より高くなり、利益（譲渡所得）が発生した場合、譲渡所得税がかかります。ただし、自宅として使用していた場合は3,000万円の特別控除が適用され、税負担を軽減できます。賃貸用や長期間空き家だった物件には適用されないため、事前に確認が必要です。

復興特別所得税

東日本大震災の復興支援のため、2037年までは所得税の2.1%が追加で課税されます。不動産売却で譲渡所得税が発生する場合に適用されるため、税金の試算を行い、負担を把握しておきましょう。

Taxes When You Sell.

マンション売却時にかかる税金とは？

売却益が出ると税金が発生

マンションを購入した価格よりも高く売却できると、「得をした」と感じるかもしれません。しかし、日本の税制では、売却によって利益（譲渡所得）を得た場合には課税されるのが原則です。不動産売却にかかるこの税金を「譲渡所得税」と呼びます。
では、具体的にどのように利益を計算するのでしょうか？税制上の計算式は以下のとおりです

売却価格－購入価格－購入・売却にかかった諸費用＋所有期間の減価償却額

この計算で特に注意すべきなのが、「減価償却額」という項目です。これは、建物や設備の価値が経年によって減少する理論上の数値を指します。たとえば、長期間所有していた物件では、多額の減価償却が発生している可能性があります。仮に市場価格があまり下がっていなかったとしても、税制上は利益が発生したとみなされ、課税対象となることがあるため、事前に確認が必要です。

Tax Rates That Matter.

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。所有期間は、売却した年の1月1日時点を基準に判断されます。税率は、所得税と住民税の合計に、2037年までは復興特別税が加算されます。

所有期間	税率（所得税＋住民税＋復興特別税）
5年超（長期譲渡所得）	20.315%
5年以下（短期譲渡所得）	39.63%

購入から5年以内に売却すると、税率が高くなるため、短期間での売却を検討している方は、資金計画に影響が出ないよう注意が必要です。

Tax Perks for Home Sellers.

自宅の売却には税負担を軽減する措置あり

自宅として使用していたマンションを売却する場合、譲渡所得税には大幅な軽減措置が適用されます。

3,000万円特別控除：売却益のうち3,000万円までが非課税になります。多くの個人の自宅売却では、この控除により税負担を回避できるケースがほとんどです。
10年以上所有した場合の軽減税率：売却益が3,000万円を超える場合でも、6,000万円までは税率14.21%に軽減されます。

このため、売却益が多く出た場合でも、過度に心配する必要はありません。ただし、次のようなケースでは高額な税負担が発生する可能性があります。

購入額が不明なほど古い物件
開発や利便性向上で相場が大幅に上昇した物件

また、賃貸用の不動産や長期間空き家だった物件は、これらの軽減措置の対象外となるため注意が必要です。

Selling Process

仲介による不動産売却の流れ

不動産売却には、相場の確認から契約・引渡しまで複数のステップがあります。特に、不動産会社選びや売出価格の設定、契約条件の調整がスムーズな売却の鍵となります。信頼できる不動産会社と連携しながら、納得のいく取引を目指しましょう。

STEP01

情報収集と相場の確認

売却を検討し始めたら、まずは市場の相場を把握することが重要です。不動産情報サイトやチラシなどを活用し、近隣の類似物件の売り出し価格や成約件数を確認しましょう。相場を理解することで、不動産会社とスムーズに交渉できるだけでなく、適切な売出価格のイメージを持つことができます。

STEP02

売却査定の申し込み

不動産会社に売却価格の査定を依頼します。査定を依頼した会社に必ず売却を任せる必要はありませんが、選んだ会社がそのままパートナーになる可能性が高いため、慎重に選びましょう。査定額だけでなく、不動産会社の営業姿勢や担当者の対応も確認することが大切です。

STEP03

売出価格の決定

不動産会社の査定結果を参考にしながら、売出価格を決めます。最終的な価格の決定権は売主にありますが、市場価格から大きくかけ離れた価格では売却が難しくなるため、不動産会社と相談しながら適正価格を設定しましょう。

STEP04

媒介契約の締結

売却を依頼する不動産会社を決めたら、仲介を正式に依頼するための媒介契約を結びます。契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。当社では「専任媒介契約」を推奨していますが、ご要望に応じて選択が可能です。

STEP05

販売活動の開始

契約が完了すると、不動産会社が本格的な売却活動を開始します。物件情報を不動産ポータルサイトや広告、業界ネットワークを通じて公開し、購入希望者を募ります。また、売主様には営業活動の進捗報告が行われます。内見希望者が現れた場合、売主様が居住中であれば立ち会いが必要になります。物件の印象が売却の成否を左右するため、事前の清掃や整頓を心掛けると良いでしょう。

STEP06

売買契約の締結

購入希望者が決まり次第、不動産会社を介して売買条件の交渉を行います。価格だけでなく、支払い方法や引渡し時期についても調整が必要です。契約前に、物件の状態や特記事項を正しく伝え、トラブルを防ぎましょう。条件がまとまると売買契約を締結し、買主から手付金（売却代金の約5%）を受け取ります。

STEP07

引渡し準備

引渡しに向けて、以下の準備を進めます。

居住中の場合：家財をすべて搬出し、空室の状態にする
住宅ローンが残っている場合：売却代金でローンを完済し、金融機関で抵当権を抹消する
登記手続き：司法書士と連携し、所有権移転に必要な書類を準備する

不動産会社や司法書士の指示に従い、手続きを進めましょう。

STEP08

物件の引渡しと代金決済

売却代金（手付金を除く）を受領し、同時に物件の所有権を買主へ移転します。通常、売主・買主・不動産会社・司法書士が金融機関に集まり、一連の手続きを行います。引渡し前には電気・ガス・水道・インターネットの契約を解約しておくことも忘れずに。

STEP09

仲介手数料の支払い

売却が成立したら、不動産会社に所定の仲介手数料を支払います。支払い時期は会社によって異なりますが、契約時に半額、引渡し時に残りの半額を支払うケースが一般的です。

Agent or Buyer